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吕金律师 吕金律师,执业于北京市盈科(大连)律师事务所,重大疑难案件法律事务部副主任,合伙人律师,2008毕业于东北师范大学法律系,该校为教育部直属重点大学、首批国家“211工程”重点建设大学之一,获得学士学位。曾在深交... 详细>>

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房屋失火原因不明,承租人可否免除赔偿责任?【案情简介】

房屋失火原因不明,承租人可否免除赔偿责任?【案情简介】
高某租赁张某的房屋用于经营宾馆,租赁期间发生火灾,造成张某房屋受损。公安消防部门认定火灾原因不明,但可排除雷击、纵火、自燃、外来火源、电气线路故障等原因,未排除用火不慎等引发火灾。
事后,张某认为高某对房屋因管理不善才导致火灾的发生,应承担全部赔偿责任。而高某则认为公安消防部门已认定火灾原因不明,故自己不应承担赔偿责任。双方对房屋损失问题协商未果,张某遂提起诉讼。那么,出租房屋失火,损失究竟该由谁来承担呢?
【法律解读】
根据《合同法》第二百一十六条之规定,出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。可见,出租人出租房屋时首先要保证房屋符合安全居住标准,不能存在安全隐患,且对房屋及设施是负有维修责任的。倘若因房屋安全隐患造成他人损失的,将由出租人来赔偿。反之,若因承租人不合理使用房屋等自身因素造成他人损失的,出租人不仅可以免责,还可以向承租人提出索赔。
通常情况下,法院在审理此类案件时需依据消防部门出具的《火灾事故认定书》认定责任。由于本案火灾事故的具体原因不明,但又不能排除用火不慎等引发火灾事故的可能,火灾原因存在不确定因素。根据《合同法》第二百二十二条之规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担损害赔偿责任。高某在承租房屋期间,实际占有和使用该房屋,有义务保管房屋的安全。所以,实践中起火原因无法查明的,一般认定承租人没有尽到妥善保管的义务,并对火灾给其他人造成的损失进行赔偿。
【律师建议】
双方签订租赁合同前,出租人应当明确告知承租人房屋及附属设施的年份,对出租屋内的安全消防设施、家电等进行检查,对可能存在的缺陷和隐患,有义务进行完善和维修。作为承租人,在签订合同前也应仔细检查房屋内的相关设施,发现隐患及时向出租人提出并予以消除,且按照合同约定使用房屋,妥善保管房屋。故,双方都应对房屋进行安全检查,并将房屋是否符合安全标准等信息写入合同内,避免发生火灾时,一方向另一方推卸责任。


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