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吕金律师 吕金律师,执业于北京市盈科(大连)律师事务所,重大疑难案件法律事务部副主任,合伙人律师,2008毕业于东北师范大学法律系,该校为教育部直属重点大学、首批国家“211工程”重点建设大学之一,获得学士学位。曾在深交... 详细>>

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律师姓名:吕金律师

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借名买房,“隐名人”如何维权?

借名买房,“隐名人”如何维权?|  丁先生问:婚姻律师,你们好。我最近在和我老婆打离婚官司,但有一个棘手问题。两年前我和妻子准备购房,但因政策限制,我们无法将房产登记自己名下,经过商议后两人一致同意将房子登记在我妻子朋友的名下,房款是我妻子从几个银行账户打入她朋友账户上,再转给地产商。现在我想分割这套房产,但我妻子和她朋友现在一致否认此房是我们借名购买的,我们当时也未签任何协议,请问我该如何维权?


  【律师解答】
   律师回复如下:
  丁先生,您好。
  在中国婚姻家庭律师团深圳婚姻律师经办的大量案例中,不少客户因国家限购政策等原因而选择“借名买房”。在借名买房中,由于产权的名义所有人和实际所有人并不为同一人,且根据《物权法》的规定,我国对不动产产权归属的认定以不动产登记簿为准,推定登记簿记载的所有人为不动产产权所有人,因此借名买房蕴含一定的法律风险,若未事先签订协议明确权利义务、规制违约责任,事后发生纠纷必然会陷入“公说公有理、婆说婆有理”的困境。


  而在离婚诉讼中,如何将此类房产纳入夫妻共同财产范围进行分割更是难上加难。就离婚诉讼的审判实践来看,法院一般不会处理非在夫妻一方或双方名下的财产,也即,除非一方能举证证明房产的名义所有人承认确有“借名买房”一事(如借名买房相关协议、录音录像等)并且实际所有人系夫妻一方或双方的,法院才有可能在离婚诉讼中处理该房产。否则一般会要求当事人另案起诉。


  在此情况下,实际所有人可否提起房屋确权之诉,要求法院判决名义所有人协助其进行产权变更登记?最高人民法院在《民事审判指导与参考》第66辑中指出,实际所有人与名义所有人对于物权归属的认定并不能产生物权变动的效力,若法院支持实际所有人对产权的主张,则显然违背了物权变动的法律规定。换言之,实际所有人自始自终并不享有物权,也因此其房屋确权之诉讼请求势必被法院所驳回。


  那么,实际所有人还有无其他维权途径?最高院认为,实际所有人与名义所有人间就借名买房达成合意,系债权债务关系,实际所有人可要求名义所有人履行合同义务,配合其完成过户登记,但此前提是有履行之可能(比如房屋可进行转让、实际所有人有购房资格等)。若已无履行之可能,则也无法要求名义所有人配合办理变更登记。这也正是规避政策借名买房者所要承担的法律风险。


  回到丁先生的案情,在事先未签订合同、事后当事人否认的前提下,丁先生若要维权确实苦难。深圳婚姻律师建议,丁先生不妨换一个思路,向法院申请调取您妻子的银行账户流水,要求您妻子对向朋友转账的几笔大额款项做出合理解释及说明,若对方不能解释,则您主张您妻子恶意转移夫妻共同财产,要求返还夫妻共同财产并对该部分少分甚至不分。


  【律师提示】
  借名买房大多是为规避国家政策,对于此种有意钻法律漏洞、游走在灰色地带的行为,法律并不抱有支持、提倡之态度,且一旦产生纠纷,合法救济渠道也十分有限。因此深圳婚姻律师提醒您,在借名买房前务必清楚认识到其中蕴含的层层风险,充分做好事先准备工作,让专业人士落实好合法有效可执行的协议,才可能尽量避免后期纠纷。


  【法律法规】
  1、《物权法》
  第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。
  第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。


  2、《婚姻法》
  第四十七条 离婚时,一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产,或伪造债务企图侵占另一方财产的,分割夫妻共同财产时,对隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方,可以少分或不分。离婚后,另一方发现有上述行为的,可以向人民法院提起诉讼,请求再次分割夫妻共同财产。



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